Sektör Bültenleri

Otel ruhsatı alınarak inşa edilen binarın sonradan konut haline getirilmesi ve teslimi

Otel ruhsatı alınarak inşa edilen binarın sonradan konut haline getirilmesi ve teslimi

by 18 Mart 2015 0 comments

OTEL RUHSATI ALINARAK İNŞA EDİLEN BİNALARIN SONRADAN KONUT HALİNE GETİRİLMESİ VE TESLİMİ UYGULAMASI

            Turizm bölgelerinde, bazı arazilere yapılacak yapılar ile ilgili sınırlamalar bulunmakta ve konut inşasına izin verilmemektedir. Bu tip alanlarda, konut inşasına izin verilmemesi, arsa sahiplerinin ve müteahhitlerin pratikte farklı yöntemlere başvurarak çözüm aramalarına neden olmaktadır. Söz konusu arsalara otel ruhsatı ile yapılan yapıların yapı kullanım izin belgesi alınmakta ve konut olarak satışı gerçekleştirilmektedir. Bu durumda ise; satışta uygulanacak KDV oranı hakkında ihtilaflar yaşanılmaktaydı.

            7121 sayılı Kıyı Kanunu’nun 6. maddesinde, “herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açık olup, buralarda hiçbir yapı yapılamaz; duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamaz. Kıyılarda, kıyıyı değiştirecek boyutta kazı yapılamaz; kum, çakıl vesaire alınamaz veya çekilemez. Kıyılara moloz, toprak, cüruf, çöp gibi kirletici etkisi olan atık ve artıklar dökülemez.” hükmü yer almaktadır.

            Bununla birlikte; uygulama imar planı kararında;

  • İskele, liman, barınak, yanaşma yeri, rıhtım, dalgakıran, köprü, menfez, istinat duvarı, fener, çekek yeri, kayıkhane, tuzla, dalyan, tasfiye ve pompaj istasyonları gibi, kıyının kamu yararına kullanımı ve kıyıyı korumak amacına yönelik alt yapı ve tesisler,
  • Faaliyetlerinin özellikleri gereği kıyıdan başka yerde yapılmaları mümkün olmayan tersane, gemi söküm yeri ve su ürünlerini üretim ve yetiştirme tesisleri gibi, özelliği olan yapı ve tesisler yapılabilir. Bu yapı ve tesisler, yapım amaçları dışında kullanılamayacağı belirtilmiştir.

            Aynı kanunun 7. maddesinde ise; “kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararı ile deniz, göl ve akarsularda ekolojik özellikler dikkate alınarak doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilir

            Bu gibi yerlerde doldurma veya kurutmayı yapacak ilgili idarenin valiliğe iletilen teklifi, valilik görüşü ile birlikte Bayındırlık ve İskân Bakanlığına gönderilir. Bakanlık, konusuna göre ilgili kuruluşların görüşünü de almak suretiyle teklifi inceler. Uygun bulunması halinde ilgili idare tarafından uygulama imar planı hazırlanır. Bu yerler için yapılacak planlar hakkında İmar Kanunu hükümleri uygulanır. Ancak, bu planlar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan alanlardaki planlar ise, anılan Kanunun 7. maddesine göre tasdik edilir. Doldurma ve kurutma işlemleri yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre yapılır. Bu araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyet konusu olamaz. Bu alanlar üzerinde 6. maddede belirtilen yapılar ile yol, açık otopark, park, yeşil alan ve çocuk bahçeleri gibi teknik ve sosyal altyapı alanları düzenlenebilir” şeklinde bir ifade bulunmaktadır.

            Kıyı Kanunu’nun yukarıda sıralanan maddelerinde de açıklandığı üzere, turizm bölgelerinde özellikle deniz kıyısında ya da denize yakın olan arsalar üzerine “turizm yerleşim alanı” olması nedeniyle konut inşasına izin verilmemektedir.

            Arazi sahipleri açısından bakıldığında, turizm alanı olarak tanımlanan bölgelerde, turizm tesis yatırımları maliyetli olup, yatırımın geri dönüş süresi ise uzun bir zaman almaktadır. Turizm tesis emsaliyle inşa edilen alanların konuta dönüştürülmesiyle, turizm tesis yatırımında yapılması gereken sosyal alanlar da yapılmamakta ve proje maliyeti düşmektedir. Ayrıca, Turizm tesis alanları, imar planlarında denize sıfır cazip ve kupon alanlar gösterilmektedir. Bu nedenlerle turizm amaçlı parsellerin, konuta dönüştürülmesiyle yapılan yatırım daha rahat pazarlanabilmektedir.

            Yukarıda açıklandığı üzere, mevzuat açısından uygulama çok net bir şekilde ifade edilmiş olmasına karşılık, turizm alanlarına yapılacak apart otellerin konuta dönüştürülerek satışını kolaylaştırmak amacıyla uygulamada bazı pratik çözümler bulunarak mevzuatın dışına çıkıldığı görülmektedir.

            Özellikle güney bölgelerimizde sıkça rastlanan bu uygulamada; müteahhit tarafından anılan arsalar üzerine yasal prosedüre uygun olarak yapılan apart otel binasının yapı kullanım izni alınmasının ardından konut binası haline dönüştürülüp parça parça satılabilmektedir.

            Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin 24. maddesinde, Apart Oteller; “mesken olarak kullanılmaya elverişli bağımsız apartman ya da villa tipinde inşa ve tefriş edilen, müşterinin kendi yeme ve içme ihtiyacını karşılayabilmesi için gerekli teçhizat ile donatılan ve otel olarak işletilen tesislerdir” olarak tanımlanmaktadır.

            Apart oteller; belgeli bir otel veya tatil köyü veya turizm kompleksi yatırım veya işletmesi bütünü içinde yer alabildiği gibi en az on üniteden oluşacak şekilde, bir tesis bünyesinde bulunma zorunluluğu olmadan “müstakil apart otel” adı altında müstakilen de düzenlenebilmektedir.

            Apart otel olarak kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkündür. Bu apartların üçüncü kişilere hatta yabancı uyruklulara satışı yapılabilmektedir. Alıcılar gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Ancak anılan yönetmelikte apart daireler içerisinde neler  bulunacak tek tek belirlenmiş, bir standart oluşturulmuştur. Alan kişilerin ise bu daireleri ikamet amaçlı değil, müşteri odaklı hizmet verecek bir otelin müstakil bölümüymüş gibi işletmeleri gerekmektedir.

            Apart otel, mesken olarak ikamet edilecek bir ev değildir. Tanımından da açıkça anlaşıldığı üzere bir otelin ayrı olan bir bölümüdür. Ancak otel vasfı iptal ettirilip, konut haline dönüştürülürse devamlı ikamete uygun hale gelebilir.

            Konut inşasının yasak olduğu turizm bölgelerinde Apart otel olarak inşa edilen binaların daha sonra konut haline dönüştürülerek, parça parça satılmasının sağladığı bazı avantajlara karşılık; bu satışlarda uygulanacak KDV oranı konusunda tereddütler yaşanmaktaydı.

            Maliye Bakanlığı’nca bina ruhsatının otel olması, başka bir anlatımla konut olmaması nedeniyle bu tür satışların %18 oranında KDV’ye tabi olduğu gerekçesiyle cezalı tarhiyatlar yapılmaktaydı.

            Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı 08.08.2011 tarih ve 60 sıra nolu KDV Sirküleri’nin “8.2 Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde “Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.” şeklinde bir ifadeye yer verilerek taşınmaz teslimlerinde artık fiili kullanıma bakılacağını ve teslime uygulanacak KDV oranının buna göre tespit edileceği açıklanmıştır.

            Yine, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 84974990.130(28-2013/48)/2851 sayılı Özelgesi’nde de aynı konuya değilinmiş ve; “İnşası devam eden ve konut olarak satılacak olan ancak yapı ruhsatında apart otel olarak belirtilen gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda % 1, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise % 18 oranında KDV hesaplanacaktır.” denilmiştir.

            Aynı yönde verilmiş, Ankara VDB’nın 03.07.2013 tarih ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı ve GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259 sayılı Özelgeleri de mevcuttur.

            Bununla birlikte, yapılan son düzenlemelere göre; 01.01.2013 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu kararının 7. maddesi ile söz konusu KDV oranları yeniden belirlenmiştir. Önceden 150 m2’nin altındaki konutlarda uygulanan %1 oran uygulaması terk edilerek 1319 sayılı emlak vergisi kanunun 29. maddesine göre açıklanan metre kare birim değerlerine göre belirlenecek bir sisteme geçilmiştir.

            Buna göre;

  • Metre kare birim değeri 500 TL. ‘ye kadar (dahil) %1
  • Metre kare birim değeri 500 TL. ve 999 TL (dahil) %8
  • Metre kare birim değeri 1.000 TL. ve üstü %18 olarak tespit edilmiştir.
  • 150 m2ve üstü konutlarda ise %18’lik oran uygulamasına devam olunacaktır.

            Yeni oranlar 2012/4116 sayılı bakanlar kurulunun yürürlük tarihinden itibaren ve yapı ruhsatları 01.01.2013 tarihinden sonra alınan konutlarda uygulanacağı belirtilmiştir.

            Binaların apart otel olarak inşa edildikten sonra konut haline dönüştürülerek parça parça satılması, özellikle turizm bölgelerinde bazı arsalara konut inşaatı yapılamamasından kaynaklanmakta olup, yapılan bu düzenlemeler ile söz konusu satışlar nedeniyle ortaya çıkan KDV’nin sorun olmaması yönünde çok önemli değişiklikler yapılmış bulunmaktadır.

YMM Yılmaz SEZER
Güncel & Laviale Türkiye
Yönetim Kurulu Başkanı

Yorum Yok

Konuya Yorum Ekleyin

Yorum Yok!

Yazıya Yorum Ekleyin.

Verileriniz Güvenlik Altındadır!E-Posta Adresiniz hiç kimseyle paylaşılmayacaktır..


7 + = onbir